Аренда жилого помещения
Договор аренды жилого помещения при аренде квартир - серьёзный и нужный документ, который регулирует отношения нанимателя и наймодателя и защищает их в случае несоблюдения одной из сторон условий сделки
Арендуя помещение, вы идете на некоторый риск.
Во-первых, арендовать жилье надо только у собственника квартиры. Бывают случаи, когда через какое-то время после того как вы переехали, к вам приходит истинный хозяин жилья (а не человек сдающий вам квартиру) и требует покинуть принадлежащую ему жилплощадь. Ясно, что заплаченные деньги вам никто не вернет. И доказать ничего нельзя, потому что вы не заключали договор найма или сделали это юридически не грамотно.
Во-вторых, собственник не может сдавать квартиру в наем, в случаях когда она арестована или заложена. И тогда вам придется иметь дело с правоохранительными органами.
В-третьих, собственник может просто выгнать вас раньше установленного срока, при этом взяв деньги за проживание вперед. От таких ситуаций вы можете защититься только с помощью юридически правильно составленного договора найма. В первом и втором случае вам нужно внимательно изучить документы на квартиру, установить их подлинность (если вам согласятся их предъявить).
Но собственник квартиры тоже рискует, сдавая свою жилплощадь в аренду: задержка ежемесячных выплат, проблемы с покиданием квартиры в срок, ущерб, нанесенный имуществу и квартире в целом. Собственнику также необходим договор найма.
В наши дни и арендаторы, и собственники задаются вопросом: нужно ли обращаться за помощью к юристам? Если вы сами умеете юридически грамотно составлять договоры найма, узнать, числится ли квартира под арестом или в залоге, разобраться с документами на квартиру, уточнить их подлинность, то не нужно. Но если же вы человек разумный и осторожный, и боитесь рисковать и наживать себе лишние проблемы, то рекомендуем обратиться за помощью в риэлторское агентство. Агентство обязано иметь лицензию. Оно же отвечает за "порядок" предлагаемой квартиры. Квартиру выбирайте, принадлежащую по праву собственности, такую где кроме собственников нет иных нанимателей жилого помещения. Учитывайте, что есть варианты, как с одним собственником, так и с несколькими. При оформлении договор найма, при посредничестве агентства, уточните на основании какого документа данная квартира принадлежит по праву собственности, обратите внимание на выписку из домовой книги, на финансовый лицевой счет.
В том случае когда вы не желаете обращаться за помощью в агентства, можете сделать договор найма сами или обратиться за помощью в его составлении в любую юридическую консультацию, а нотариус заверит ваши с наймодателем подписи. Поле этого вам нужно проследить, чтобы договор был зарегистрирован в РЭУ и налоговой инспекции. Поясните вашей второй стороне (наймодателю), что это делается для того, что бы он смог себя обезопасить, в случае, если вы, как наниматель затопите или спалите его квартиру. И так, вы оба решите свои обоюдные сомнения и переживания.
Часто даже при аренде квартиры на короткий срок, выплачивается сумма в размере месячной платы (часть которой потом должны вернуть вам). Хозяин жилья может не захотеть вернуть вам деньги, поэтому за последний месяц можно не заплатить, и поставить условие, что заплатите когда он вернет деньги.
За каждую плату стоит брать расписку в получении денег от хозяина, чтобы в случае чего вы смогли показать подтверждение оплаты. Собственник может протестовать поначалу, но в итоге должен сдаться.
При снятии квартиры укажите хозяину недочеты: царапины на мебели, полу, трещины на стенах, потолках, и любые другие повреждения, которые заметете, чтобы он сам увидел.
Вы вправе требовать наличие в квартире новой мебели и посуды. На мебель хозяин вряд ли даст согласие, а вот посуду вынужден будет купить. В контракте, кроме того, будет опись всех приборов, так что если что-то разобьете, перед отъездом из квартиры непременно купите (иначе вычтут из депозита, причем с 300% наценкой).
Самый частый обман - счета за электричество и воду.
Пока не посмотрите счет лично, не платите. Хозяин или агентство обязаны предъявить вам счет (квитанцию, или обоюдное показание счетчика электроэнергии) Удостоверьтесь, что на счету ваш адрес и что период, указанный в счету совпадает с тем, когда вы проживали в квартире. Случается, что хозяева пытаются предъявить вам к оплате счет за полгода, а возможно и что за свою, а не вашу квартиру. Бывает можно снять квартиру с электричеством и водой входящим в месячную плату, это решит все неприятности со счетами.
При возникновении не решаемого конфликта сразу же идите к местному адвокату, стоить это будет от 500 до 1000 рублей. После этого хозяин должен успокоиться и, скорее всего, все неприятности исчезнут сами собой.
Аренда: риски наймодателя
Аферисты. Квартира в субнаем или на продажу
Самые часто встречающиеся схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений: сдача квартиры в субнаем и продажа её по поддельным документам.
Первый случай наиболее успешен с теми собственниками, которые уезжает в длительную командировку в другой город или страну и в течение продолжительного времени не могут осуществлять контроля за собственной квартирой. По приезду наймодатель обнаруживает, что там проживают совершенно другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов крупную сумму за много месяцев вперед. Новые жильцы считают, что имеют право проживать в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя с этим не может согласиться. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в том случае если он сдавал свою единственную квартиру, то ему просто негде жить.
Дабы обезопасить себя от подобного способа мошенничества, требуется заключать договор найма с нанимателем. Если в таком договоре отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не может это делать. А собственник квартиры имеет право попросить новых жильцов оставить квартиру и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем.
Другой распространенный способ мошенничества - продажа арендованной квартиры. Это куда сложнее субнайма. Но и прибыль с аферы довольно крупная. Подготовка площади на продажу занимает около двух-трех месяцев: подготовка фальшивых документов, поиск покупателей.
Естественно, сделка, проведенная мошенниками, должна быть признана впоследствии недействительной, и квартиры вы скорее всего не лишитесь. Но сколько нервов и сил вам придётся потратить, чтобы выселить незаконных собственников из собственной квартиры!
Избежать мошенничества по данной схеме можно только будучи очень бдительным: никогда не нужно оставлять документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателю на долгий срок. Ведь снять копии с таких бумаг, а потом подделать их очень легко. Во время решающих проверок в течение первого-второго месяца и когда приходите за деньгами, смотрите внимательно: проживают ли в квартире постоянно или просто наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Можно так же поговорить с соседями о новых жильцах: часто ли те появляются в квартире, кто ещё ним приходит прочее.
Не приватизированная квартира
Сдавать не приватизированную квартиру немного труднее, чем собственную. Требуется письменное согласие живущих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Но проблема не только в этом: не приватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели.
Подделать правоустанавливающие документы не так уж трудно. Так что, прежде чем сдавать квартиру внаем, стоит ее приватизировать, а значит сделать своей собственностью. У собственника и прав больше и проблем меньше.
Испорченное имущество
Проблемы с порчей имущества в сданной квартире касаются всех арендодателей. Рекомендации могут быть разные.
В первую очередь, главный источник грязи, запаха, испорченного паркета, испорченных обоев - домашние животные. В этом случае можно запретить содержание животных в квартире или вписать отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.
Также, возможно, стоит застраховать обстановку в квартире за свой счет, сделать опись имущества и акт приема-передачи. Весьма важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Бывает что подобное жилье сдаётся с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а тогда стоит заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформить договор доверительного управления.
Кроме того, сдавая квартиру внаем, собственнику надо смириться с тем, что жильцы попадаются разные: кто-то более чистоплотен, кто-то - наоборот. При выезде из квартиры вы не сможете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - ваше имущество должно быть в сохранности. Мыть квартиру перед въездом новых жильцов собственник будет вынужден сам. Так что имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за некоторую плату (довольно небольшую, в сравнении с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.
Следует учесть ещё один момент: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не должны. То есть при поломки нового дивана или стиральной машины, собственник вправе требовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул - это проблемы хозяина квартиры.
Неоплаченные междугородные разговоры
Ещё недавно самым действенным способом обезопасить себя от подобного обмана было отключение «восьмерки». Но сегодня, сделав это, собственнику придется существенно понизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не каждый наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры. Самая эффективная мера, способная предохранить от обмана, - брать залог за междугородные разговоры. И даже в таком случае нужно быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Хорошо то, что сейчас есть специальная служба, позвонив в которую можно уточнить сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.
Сдали одному, а жить приехали несколько человек
К сожалению, часты случаи, когда собственник сдает квартиру одному или двум людям, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или целая группа человек.
По закону наниматель может вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. А значит, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая подобный договор, нужно предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете сможете по суду, потребовав возмещения ущерба.
Съедут, не заплатив за квартиру
Участились случаи, когда наниматели обманывают хозяина, уговаривая его отсрочить оплату на пару месяцев, обещая все вернуть потом. Но через какое-то время арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков совершенно невозможно, даже если хозяин квартиры запишет все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь часто люди прописаны в одном месте, а живут в другом.
Однако обезопасить себя от такого обмана можно. Для начала, следует оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Затем, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (который, впрочем, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то возможности воздействовать на недобросовестного нанимателя.
Налоги
Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник должен зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и уплатить налоги - 13 % от полученного дохода. В том случае когда хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), этот налог удерживает с него данное агентство.
За сокрытие налогов нужно будет платить штраф. Его размеры зависят от суммы, которую сотрудники налоговой службы сочтут сокрытой. Довольно часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Так как от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.
К владельцу не приватизированной квартиры приходят люди с предложением на весьма выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень хорошей цене.
Для профессионала это уже довольно подозрительно. Для обывателя - заманчиво. Причем при заключении договора, деньги за полгода выплачиваются сразу. Якобы проявляя заботу о "спокойствии и личном времени хозяина", его уговаривают дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, хозяин отдаст паспорт. Но он не может знать, что заранее подобран внешне схожий с ним человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение нескольких дней она будет продана.
Настоящий хозяин, не подозревая подвоха, на полгода забывает о квартире, а другой ничего не подозревающий человек эту квартиру покупает (то есть, оплачивает ее стоимость) и считает себя ее законным хозяином. Через полгода, когда истекает срок действия аренды, является настоящий хозяин. Суд, естественно, будет отстаивать его права, и квартиру, возможно, вернут. Но что делать тому, кто ее приобрёл?
Обычно, желание сдавать свою квартиру возникает тогда, когда люди желают поправить свой семейный бюджет. Как проделать это с наименьшим риском для своего здоровья и кармана?
Во-первых нужно понять, за какую цену реально можно сдать свою квартиру. Для того чтобы узнать цену сдаваемого помещения нужно обзвонить риэлтерские компании или поискать похожую по потребительским качествам с указанной квартирой по объявлениям в газете, публикующий подобного рода объявления. Цена на сдаваемую квартиру меняется в зависимости от престижности района, в котором находится квартира, от количества комнат в ней, удаленности квартиры от метро. Имеется и так называемый «сезонный спад» (до 10-20 %) цен на сдаваемое жильё в период с мая по сентябрь.
Затем надо организовать поиск жильцов. Тут требуется обратиться в риэлтерскую фирму, дать соответствующее объявление в газету о сдаче квартиры, поискать среди знакомых.
Всем звонящим по поводу сдачи квартиры не бойтесь задавать больше вопросов. К примеру, о том, есть ли у человека гражданство РФ, откуда приехал, есть ли семья, дети, сколько человек будет проживать, где работает, на какой срок собирается снимать квартиру и т.д. Советуем сделать список вопросов, которые вы будете задавать предполагаемым жильцам.
Не суетитесь заключая сделку, внимательно присмотритесь к кандидатам, хорошенько проверьте документы, удостоверьтесь, что паспортные данные указаны настоящие. Хозяева квартир предпочитают сдавать жилые помещений фирмам, оплачивающим снимаемые для своих сотрудников квартиры, семьям с детьми, бизнесменам.
И хозяевам квартиры, и жильцам стоит заключать договор при сдаче жилого помещения.
Есть два договора при сдаче жилья: договор аренды и договор поднайма. Договор аренды совершается в случае, если квартира находится в собственности. к примеру, квартира была приватизирована, приобретена путем купли-продажи, перешла по наследству, была получена по договору дарения. Договор поднайма составляется, если сдающий квартиру является нанимателем, т.е. квартира не приватизирована или является служебной.
Договор аренды согласно Гражданскому кодексу РФ делается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но подлежит государственной регистрации. Процедура государственной регистрации в каждом субъекте РФ устанавливается своя.
По договору поднайма жилое помещение даётся во временное пользование. Заключая договор поднайма нужно получить согласия наймодателя, всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в указанной квартире. Договор поднайма может быть заключен только тогда, когда будут соблюдены нормы жилой площади на одного человека. Нормы жилой площади на одного человека в каждом субъекте РФ разные. Договор поднайма жилого помещения заключается в домоуправлении.
В текст составляемого договора сдачи квартиры обязательно должны быть включены паспортные данные и сдающего помещение, и жильцов.
В договоре также стоит оговорить, кто будет оплачивать квартирную плату и плату за абонентское обслуживание телефона. Как правило это делает хозяин квартиры. Оплата электроэнергии и междугородных телефонных переговоров чаще всего производится жильцами. Чтобы быть уверенным, что не будет задолженностей по указанным платежам, стоит хозяевам квартиры самим совершать все платежи, предварительно взяв деньги с жильцов.
У хозяев квартир может возникнуть положение, когда счет по оплате междугородних переговоров имеется, а жильцы уже съехали, и адрес их местонахождения нельзя установить. Так что в договоре особо требуется оговорить пункт оплаты междугородних переговоров: стоит включить пункт, согласно которому жильцы вносят некоторую сумму хозяину квартиры, которая будет возвращена жильцам при условии отсутствия задолженности по оплате междугородних переговоров. Советуем перед завершение срока действия договора сдачи жилого помещения хозяину квартиры получить в телефонном узле бумагу о задолженности по оплате за междугородние переговоры.
Может произойти ситуация, когда хозяин квартиры задумают преждевременно расторгнуть договор. Так что не менее важным пунктом договора при сдаче квартиры считается пункт, оговаривающий условия расторжения договора, в котором больше заинтересованы жильцы, предполагавшие снимать квартиру на большой срок. Жильцы могут предложить включить в договор сдачи жилого помещения такой пункт: в случае расторжения соглашения в одностороннем порядке хозяином квартиры, последний должен предупредить жильцов не менее чем за месяц. В этом случае стоит оговорить неустойку, которую выплачивает хозяин квартиры жильцам в случае одностороннего расторжения договора. Неустойка может быть назначена в размере одной-двух месячных оплат за сдаваемое помещение. Возможна замена неустойки условием, что если потребуется освободить жилое помещение до истечения срока действия договора по инициативе хозяина жилого помещения, то хозяин квартиры должен сам подобрать жильцам похожую квартиру.
Хозяин квартиры может прийти в любой день и поинтересоваться состоянием жилого помещения. Порядок посещения лучше обсудить заранее. К примеру, по предварительному звонку за день. Как правило это контрольное посещение хозяина квартиры совпадает с днем очередной оплаты.
Советуем так же должным образом оформить договор сдачи жилого помещения, чтобы не возникла ситуация, когда искать защиту в судебном порядке бессмысленно.
Выезд из арендованной квартиры
Выехать из арендованной квартиры немного проще, чем въехать в неё. Можно, например, просто на словах договориться с хозяином за месяц-два и в нужно время расстаться, оставшись довольными друг другом. Но самые въедливые граждане и здесь могут написать отдельный документ. В нём надо указать, что стороны не имеют претензий друг к другу, квартира и находящееся в ней имущество хозяев возвращается в целости и сохранности, а все требуемые платежи обеими сторонами погашены. Для полной уверенности в том, что у кого-то со временем не возникнет претензий, подписывать данный документ следует в присутствии агента в офисе риэлтерской компании.
И так, можно сказать, что аренда квартиры - в любом случае лотерея.
Даже если участники сделки защищены договором, возможность подставить, обмануть и ту, и другую стороны остаётся. Имея правильный и очень подробный договор есть возможность хоть как-то себя обезопасить. Да и мошенники не стремятся так прямо идти на нарушение закона и подставляться под удар - а вдруг потенциальная жертва окажется въедливым и занудным человеком, которому не жалко ради возвращения потерянных 400 долларов полгода ходить по судам?
И всё равно, заключая договор, будьте внимательны. Включите весь свой жизненный опыт, постарайтесь понять человека, с которым вам ещё долго предстоит общаться. Если что-то мешает поверить в истинность его помыслов - найдите другую квартиру. Дешевле выйдет.
И последнее, что требуется отразить в договоре:
1. Ежемесячную сумму оплаты и дату расчетов с хозяином. Требуйте от хозяина согласия не повышать плату за квартиру в течение какого-то периода, например года. В наши времена это довольно важный момент.
2. В договоре должно быть отмечено, кто именно оплачивает коммунальные услуги (обычно этот делает сам хозяин, квартирант оплачивает только телефонные переговоры, реже - еще и электричество).
3. Указывайте в договоре, что хозяин не имеет права появляться в квартире в ваше отсутствие и должен предупреждать вас о своем визите заблаговременно.
4. Уточняйте минимальный срок аренды - это весьма важно, если вы хотите снимать квартиру на продолжительный срок. Запишите, что хозяин должен компенсировать ваши убытки, если захочет выселять вас досрочно. Уточняйте также, за какой минимальный срок вас должны уведомлять о выселении (не менее месяца, лучше - три).
5. Требуйте внести в договор описание дорогой мебели и бытовой техники, имеющейся в квартире. Пускай хозяин сам решает, что указывать в таком перечне, а что - нет. Во всяком случае вы не будете нести ответственность за вещь, не указанные в договоре.
6. Уточняйте, за какие повреждения вы будете нести ответственность, причем настаивайте, чтобы хозяин свои мысли излагал максимально ясно. Если вы прожили в квартире 2-3 года, мелкий ремонт неизбежен. Не допускайте, чтобы вас поставили в ситуацию, когда вы будете отвечать за каждую царапину на линолеуме или трещину на штукатурке.
7. Оговаривайте, чтобы хозяин уточнил в договоре, что он сдает эту квартиру по согласию всех, кто в ней прописан. Если вдруг обнаружиться некий дальний родственник, который «согласия не давал», у вас будет повод обвинить хозяина в мошенничестве.
