Возврат налога при покупке квартиры
Ориентируясь на Налоговый кодекс РФ при установлении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%, налогоплательщик может получить имущественно налоговый вычет в сумме, израсходованной на новую постройку либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам).
Сумма доходов, полученных в течение одного года и учитываемых при исчислении НДФЛ, снижается на сумму, истраченную на покупку или постройку жилого дома или квартиры. В наши дни максимальный размер вычета без учета суммы, направленной на погашение процентов по целевым кредитам, исчисляется двумя миллионами рублей. Когда траты на новое строительство или покупку жилого дома или квартиры (долей в них) превысят два миллиона рублей, сэкономить на этом налоге можно по крайней мере 260 тысяч рублей.
Использовать право на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик имеет право один раз. Это право появляется в том налоговом периоде, когда налогоплательщик потерпел расходы на покупку или постройку жилого дома или квартиры, а сумма неистраченного вычета может быть перенесена на другие периоды.
В ситуациях, в которых налогоплательщик для приобретения жилья пользуется кредитом, из-под налогообложения дополнительно следует вывести доход в размере реально уплаченных по кредиту процентов. В таких случаях максимальную сумму процентов Налоговый кодекс РФ никак не ограничивает.
Возможность получения имущественного налогового вычета имеют налогоплательщики, не только купившие объект недвижимости или долю в нем на вторичном рынке жилья, но и налогоплательщики, самостоятельно построившие подобный объект, подписавшие договор долевого участия в строительстве или получившие права по этому договору в ходе уступки права требования. Не стоит забывать, что право на вычет дает покупка или постройка не любого дома, а только того, в правоустанавливающих документах на который он числится жилым, т.е. покупатели садовых домиков использовать вычет не смогут.
Налогоплательщик имеет право пользоваться налоговым вычетом, при покупке комнаты в коммунальной квартире. В случаях, когда предметом договора купли-продажи числится доля в праве собственности на квартиру, трудностей в получении налогового вычета так же не возникнет - Налоговый кодекс РФ прямо предусматривает право на получение вычета при покупки доли. Когда предметом договора числится комната как самостоятельный объект, налоговые органы отказывают в применении налоговых вычетов.
Ещё совсем недавно остро стоял вопрос, может ли налогоплательщик продолжать использовать налоговый вычет после того, как объект недвижимости выбыл из собственности налогоплательщика. Налоговые органы считали, что в такой ситуации налогоплательщик теряет право на применение налоговых вычетов. Но Налоговый кодекс РФ связывает право на применение налоговых вычетов не с наличием права собственности на жилье, а с фактом несения расходов на его покупку или постройку.
Приобретая объект недвижимости в общую долевую либо общую совместную собственность сумма имущественного налогового вычета в 2 миллиона рублей делится между совладельцами пропорционально их долям или в соответствии с их письменным заявлением в случае покупки жилого дома или квартиры в общую совместную собственность.
Имущественные налоговые вычеты выдаются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по завершению налогового периода. В таких случаях нужно учитывать, что налоговая декларация заполняется вся, а значит надо отражать все полученные в налоговом периоде доходы с указанием источников их выплаты, предоставленные налоговые вычеты, сумму удержанного налога и т.п.
К декларации и заявлению на выдачу вычета прилагаются документы, удостоверяющие право собственности на куплю (постройку) жилья или доли в нем, и платежные документы, удостоверяющие факт уплаты денег. В ситуации когда покупается квартира (доля в ней) или права на квартиру в строящемся доме нужно также представить бумагу о купле соответствующего объекта, а вместо документа о праве собственности нужно представить акт о передаче квартиры (доли в праве на нее) налогоплательщику.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ с момента подачи декларации и всех документов налоговые органы обязаны за три месяца провести камеральную проверку данных сведений. В ситуации когда налоговый орган подтверждает право налогоплательщика на применение налогового вычета, и при условии наличия у налогового органа заявления о возврате налога, сумма НДФЛ должна быть перечислена на счет налогоплательщика не позднее одного месяца с момента истечения срока камеральной проверки и вынесения налоговым органом соответствующего решения.
Расходы, связанные со постройкой (куплей) жилья, на которые распространяется имущественный налоговый вычет.
Не все траты, связанные с постройкой (покупкой) жилья учитываются для получения имущественного налогового вычета. Кроме того, при постройке дома и покупкой квартиры траты, связанные как с покупкой, так и с ремонтом весьма расходятся друг с другом. Советуем внимательно изучить подобные различиями, приведенные ниже.
1. При новом строительстве или покупке жилого дома или доли (долей) в нем.
1.1. Траты на создание проектно-сметной документации.
1.2. Траты на куплю строительных и отделочных материалов.
1.3. Траты на куплю жилого дома, включая траты на неоконченное строительство.
1.4. Траты, вызванные работами либо услугами по строительству (достройка дома, не оконченного строительством) и отделке.
1.5. Траты на подключение к сетям электро-, водо и газоснабжения и канализации либо создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
2. При приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
2.1. Траты на покупку квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме.
2.2. Траты на покупку отделочных материалов.
2.3. Траты на работы, вызванные отделкой квартиры, комнаты.
Под Инвестором в этой статье следует понимать физическое или юридическое лицо, вкладывающее денежные средства в недвижимость, на стадии ее постройки, когда существуют прямые и непосредственные, ещё не предсказуемые риски потерять как собственность, так и денежные средства.
Оценивая на практику различных адвокатских контор можно прийти к выводу, что большое количество соинвесторов ошибаются, полагая, что достаточно заключить хороший и объемный договор инвестирования, и подобный договор оградит соинвестора от всяких возможных неприятностей. На самом деле, наоборот, договор мало что решает и меньше всего может защитить права инвестора.
Это происходит, потому, что вовсе не на основании договора Застройщик производит строительство, к тому же в данный момент сложилась значительная судебная практика по спорам между инвесторами и Застройщиками, в соответствии с которой, приблизительно, в равной степени защищаются или не защищаются права инвестора, вне зависимости от содержания и условий договора, заключенного с целью приобретения недвижимости.
Следует проверить Застройщика, его финансовое состояние, его налоговую историю и историю строительства, информацию об исполнительном производстве. Изучите правоустанавливающие документы на строительство, проверьте взаимоотношения между основным Застройщиком и менее крупными инвесторами, реализующими новостройки, и только получив положительную информацию, можно думать о необходимости заключения договора а значит и о его содержании.
Приобретая квартиру в новостройке, человек, кроме получения определенных преимуществ, идет на крупный риск, а также может столкнуться с рядом трудностей, которые придется ему решать, чтобы не потерять вложенные средства.
Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости - большая и главная неприятность, с которой всегда сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Так как же нужно защищать свои права?
Если нарушаются сроки предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор должен обратиться в суд со следующими исками.
1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах (убытков), неустойки.
Согласно ГК РФ по требованию одной из сторон договор можно изменить или расторгнуть по решению суда только:
1) при значительно нарушении договора другой стороной;
2) в других случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (обычно, возможность расторжения в договорах о приобретении новостройки (если это не договор долевого участия в строительстве, заключаемый в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве) по инициативе покупателя практически не предусматривается).
Значительным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она существенно лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора покупатель намеревался получить квартиру, но не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Тогда покупатель должен настаивать на расторжении договора судом по причине существенного нарушения застройщиком/инвестором договора. Итак, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком/инвестором в части соблюдения срока предоставления квартиры.
Нужно заметить ещё кое-что. Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть выполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, нужно последнему для покупки аналогичных квартир.
Становится ясно, что право требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует покупателю шанс купить равноценный объект нежилого фонда. То есть покупателю нужно требовать взыскание убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.
2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязание застройщика передать его.
И вот, дом в пользование государственной комиссии так и не передан. Одновременно с этим право собственности может быть признано исключительно на индивидуально-определенное имущество (к примеру, квартиру). Если жилой дом к моменту рассмотрения спора не закончен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Так что до сдачи дома в эксплуатацию нельзя просить суд о выделе квартиры в натуре.
И так, выходит, что до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.
Одновременно с этим, так как покупатель выполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он имеет право обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Суть подобного иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В итоге собственником станет дольщик, сумевший раньше заключил с застройщиком соглашение или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать исключительно на взыскание убытков. Получив решение суда, все равно придется ждать сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке.
Кроме убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует требовать суд взыскать прочие убытки, как реальные, так и упущенную выгоду. Улаживая споры, связанные с возмещением убытков, нанесённых людям и юридическим лицам нарушением их прав, нужно иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Нужность подобных расходов и их ожидаемый размер должны подтверждаться обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Касательно упущенной выгоды стоит отметить следующее. Предъявляя требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо обязано доказать размер доходов, которые оно не получило в ходе нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и не полученными доходами.
Итак, покупателю нужно заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить.
Таким образом, если строительство затянулось, объект недвижимости к использованию не готов, покупатели могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, прочих убытков или с иском о признании права на этот объект.
На договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей. Основанием является то, что весьма часто отношения покупателя и застройщика сведены к тому, что покупатель оплачивает строительство конкретной квартиры, которую намеревается использовать для собственных нужд, а застройщик ему подобную квартиру строит. Закон «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.
В завершении можем порекомендовать чтобы у вас - будущих инвесторов не возникли неприятности, с которыми придется обращаться в суд, перед покупкой жилья в новостройке обратитесь к профессиональным адвокатам, которые помогут избежать ошибок при приобретении недвижимости на первичном рынке жилья.
