«Одно окно» дачной амнистии: вход без выхода

Покупая земельный участок, убедитесь, что владелец легализовал «прирезку»: вам это уже не удастся.

При перерегистрации прав с помощью «одного окна» собственники не производят межевание участков. На регистрацию права подается старое свидетельство о собственности, а кадастровый паспорт на ранее учтенный участок регистрационная палата заказывает в Роснедвижимости самостоятельно.

С одной стороны, в большинстве случаев дачной амнистии границы участков сложились, в межевании нет необходимости. Но есть и существенный минус: новый собственник, например, купивший участок у лица, прошедшего процедуру «одного окна», не сможет уточнить площадь участка.

«Прирезка» (уточнение площади, в том числе в сложившихся границах, без переноса заборов) допускается только первым собственником, точнее – тем, кто получил или купил участок до 30 октября 2001 г. Такую позицию отстаивает сегодня Минэкономразвития, борясь с «захватом земли», что тоже происходит, и чему нужно препятствовать, но не таким топорным способом. Нельзя выплескивать воду из корыта вместе с ребенком.

Минэкономразвития отправляет новых собственников участков, не прошедших межевание и желающих уточнить площадь до ее фактического значения, к ст. 11.7 Земельного кодекса о перераспределении земель (см. например письмо Минэкономразвития №Д23-154 от 22.01.2010). Однако данной статьей ЗК с огромными трудностями могут воспользоваться члены некоммерческих партнерств, у которых в землеотводе есть земли в общей совместной собственности или в собственности юрлица (дороги, спортплощадки и т.п.).

Все остальные участки – за бортом. Уверен, что случаи практического применения ст. 11.7 ЗК РФ единичны. Например, муниципалитеты не могут продать 1-2 сотки в виде «квадратных метров». Продавать можно только отдельно сформированный земельный участок, начиная от 4-6 соток, в зависимости от категории и назначения.

Нужно предотвращать «захват земли», если собственники хотят под сурдинку дачной амнистии переставить забор, или, если заборы стоят с существенным нарушением градостроительных норм. Но ведь есть масса других случаев, когда фактическая площадь участка больше, чем в свидетельстве, и нарушений нет. Такое размещение участка сложилось исторически, никто ничего не захватывал. И дорога широкая, и колхозное поле в целости, и акты согласования границ все смежные землепользователями подпишут.

Для чего наказывать нового собственника, который купил участок без межевания, и хочет уточнить (увеличить) площадь до фактической, проведя межевание? Ответов два. Первый – общий. Земельное законодательство по-прежнему следует советской традиции: землю не давать. Второй ответ – частный. Запрет на межевание с увеличением площади участков их не первыми собственниками лоббирует интересы бизнесов и чиновников, связанных с землеустройством. Тем самым подталкивается перерегистрация прав на участки с проведением межевания.

Рано или поздно запрет уточнять площадь участков межеванием для вторых, третьих и т.д. собственников будет отменен. Таков здравый смысл. Полагаем, что до нормы предоставления участков соответствующего назначения увеличение площади при первом межевании любым по счету собственником может производиться безвозмездно. Более того, нужно разработать механизм, разрешающий и повторное межевание с увеличением площади, пусть с увеличение на возмездной основе, именно «квадратными метрами», а не обязательно – отдельными участками, зачастую ущербных размеров и конфигураций.

23 марта 2010