Дешевое жилье: подводные камни

Нередки случаи, когда покупатели, уже после того, как приобрели дешевую квартиру, выясняют, что жилье оказывается «проблемным»: начинаются судебные тяжбы, сделки купли-продажи признают недействительными и т.д.

Безусловно, среди множества факторов, учитываемых покупателями жилья при его выборе, для большинства, пожалуй, наибольшее значение имеет цена. Благоустроенность района, наличие или отсутствие развитой инфраструктуры, характеристика квартиры — все отходит на второй план по сравнению с ее стоимостью. Неудивительно, что на недорогую квартиру сразу же находятся покупатели.

Однако дешевое жилье может обойтись купившим его гражданам чрезвычайно дорого. Например, не так давно Бабушкинский районный суд г. Москвы вынес беспрецедентное решение по делу Я., приобретшей в собственность и затем продавшей квартиру с нарушением прав Б. Покупатели не придали значения тому факту, что цена, по которой продавалась квартира, явно не соответствует ее характеристике, а ко времени, когда Б. обратилась в суд с заявлением о признании сделки купли-продажи недействительной, Я. уже и след простыл.

Рассматривая с правовой точки зрения вопрос о последствиях недействительной сделки, КС РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А.В. Немировской, ЗА. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» указал следующее.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить. что имущество выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В рассматриваемом деле суд пришел к выводу, что покупатели спорной квартиры не могут быть признаны добросовестными приобретателями, так как знали, что из нее на основании заочного решения суда снята с регистрационного учета Б., а значит, действуя разумно и осторожно при совершении сделки, должны были предполагать, что впоследствии возможны притязания Б. на указанную квартиру.

Б. обратилась в суд с требованием о признании недействительными договора передачи жилья в собственность и договора его купли-продажи, а также снятии с регистрационного учета и восстановлении на регистрационном учете. В обоснование своих требований она указала, что в 1991 г. была на в спорную квартиру нанимателем К. и жила там до 1993г., а в указанном году в связи с разводом покинула квартиру. В 1997 г. К. вступил в новый брак, истица дала согласие регистрацию его второй жены в квартире. 27 сентября К. скончался. 18 мая 2001 г. по заявлению его вдовы Я. решением Тверского районного суда истицу признали безвестно отсутствующей, а 21 октября 2001 г. этим же судом данное решение было отменено. Заочным решением Тверского районного суда от 17 декабря 2004 г. по иску Я. к Б. о признании ее неприобретшей права пользования спорной квартирой Б. была снята с регистрационного учета. Судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда заочное решение было отменено и дело направлено на новое рассмотрение. Новым решением Тверского районного суда Я. было отказано в иске. Б. обратилась в УФМС с заявлением о восстановлении ее регистрации, но получила отказ, поскольку в указанный ею период квартира была Я. приватизирована, а затем продана по договору купли-продажи Ц.

Ответчица Ц. исковые требования не признала полностью, предъявила встречный иск о признании Б. утратившей право пользования спорной квартирой и указала, что истица никогда в квартиру не вселялась и не проживала там, не платила за коммунальные услуги и наем жилья, не перевозила своего имущества, проживает по другому адресу и что спорная квартира — не единственное ее место жительства в Москве.

Истица и ее представитель по доверенности встречный иск не признали полностью и пояснили, что истица вселилась и до 1993 г. проживала в данной квартире, но из-за конфликтов с бывшим мужем была вынуждена переехать; отсутствовала она временно, право пользования не утрачивала и другого жилья в Москве у нее нет.

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетелей и изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.

Спорной является 1-комнатная квартира, в которой с 1985 г. на условиях социального найма проживал К. Б. не проживает в спорной квартире с 1993 г., до 1993 г. она проживала в спорной квартире. Наниматель К. признавал за истицей право пользования спорной квартирой и после развода не оспаривал этого факта, поэтому суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска Ц.

Б соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Суд пришел к выводу, что в порядке применения последствий недействительности сделки спорная квартира подлежит возврату в собственность, г. Москвы, а Б. подлежит восстановлению в правах нанимателя этого жилого помещения.

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако, по мнению суда, Ц. не может быть признана добросовестным приобретателем спорной квартиры. Зная, что на основании заочного решения суда из спорной квартиры снята с регистрационного учета Б., Ц. должна была предполагать, что впоследствии возможны притязания Б. на данную квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-ПЖ РФ, суд решил:

Признать заключенный между Я. и Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮВАО договор о передаче спорной квартиры в собственность Я. недействительным.
Признать договор купли-продажи, заключенный между Я. и Ц., недействительным.
Обязать отделение УФМС по Тверскому району г. Москвы снять Р. с регистрационного учета из данной квартиры.
Обязать отделение УФМС по Тверскому району г. Москвы восстановить на регистрационном учете в данной квартире Б.
В удовлетворении исковых требований Ц. к Б. отказать.

Определением Московского городского суда указанное решение вступило в законную силу.

4 мая 2012