Как вернуть аванс, уплаченный за квартиру

Зачастую продавцы квартир берут у покупателей аванс. Однако по различным причинам сделка может сорваться. В таком случае покупатель требует вернуть ему уплаченный аванс.

Возврат аванса – мероприятие не редкое, но на практике покупатели при возврате денег сталкиваются с определенными трудностями.

По статистике около 20% продавцов с покупателями своей недвижимости заключают договор, в котором оговорен аванс (предоплата). Материал о том, на что обращать внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке жилья читайте здесь. Но если по каким-либо причинам сделка сорвалась (причем виновной стороной является непосредственно покупатель), продавцу приходится возвращать полученный от покупателя аванс.

Юридическое оформление соглашения

Ситуация может усугубиться, если стороны заключили договор, в котором внесение предоплаты регулируется нормами о задатке.

Такие конфликты, как правило, возникают из-за незнания сторонами сделки понятий аванса и задатка.

Обычно покупатель с продавцом квартиры заключают предварительный договор, в котором оговорено внесение покупателем аванса. При этом владелец квартиры рассчитывает на то, что при отказе покупателя от сделки уплаченный аванс останется в распоряжении продавца в качестве компенсации за сорванную сделку. Кроме того, в предварительном договоре стороны прямо на это указывают.

Но стороны не учитывают одного правила: предварительный договор, по которому был внесен аванс без заключения основного договора не может рассматриваться в качестве основания для денежных обязательств сторон.

Иными словами, договор об авансе является приложением к основному договору. Это лишь определенная сумма средств, которую уплачивает продавцу квартиры в счет основного платежа по договору купли-продажи. При расторжении предварительных договоренностей, продавец обязан будет вернуть аванс покупателю.

Если продавец отказывает возвращать аванс, полученный по предварительному договору, то покупатель имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания аванса и процентов за пользование им (данное правило о пользовании чужими денежными средствами прописано в ст. 395 ГК РФ).

Доказательства передачи денег

Следует знать, что в качестве предварительного договора может выступать и расписка продавца, в которой указана конкретная сумма, которая передана ему в качестве аванса, адрес квартиры и приблизительный срок окончания сделки купли-продажи. При наличии такой расписки взыскать уплаченный аванс при отказе от покупки квартиры не составит особого труда.

При возврате аванса в судебном порядке, в суде продавцы пытаются признать задатком полученный от покупателя аванс. Согласно ст. 380 ГК России, задаток – это сумма, передаваемая по договору одной стороной в счет будущих платежей другой стороне в качестве доказательства о заключении договора. Сумма задатка выступает в качестве обеспечения исполнения договора.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если срыв заключения или исполнения договора произошел по вине стороны, давшей задаток, то переданный задаток не возвращается и остается у продавца. Кроме того, включение в предварительный договор, по которому уплачивается аванс условий об ответственности сторон, как и при договоре задатка, противоречит ст.ст. 421 и 422 ГК РФ и признаются недействительными.

Таким образом, если договор купли-продажи заключен не был, то и все обязательства, принятые сторонами по предварительному договору прекращаются. Сумма аванса, полученная продавцом по предварительному договору, должна быть возвращена покупателю в полном объеме, причем независимо от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда продавец отказывается возвращать аванс, перед покупкой квартиры (и особенно – при передаче аванса), лучше всего обратиться за консультацией к нашим юристам, которые помогут правильно составить предварительный договор (договор аванса).

Так вы будете полностью уверены в том, что в случае чего уплаченный вами аванс будет возвращен вам в полном объеме.

1 декабря 2015