Неустойка по договору долевого участия

Итак, вы решили вложить деньги в квартиру в строящемся доме.

Что нужно знать вам о такой покупке?

Во-первых, правоотношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Во-вторых, само по себе заключение договора долевого участия в строительстве в соответствии с указанным ФЗ-214 и его государственная регистрация еще не гарантируют вам того, что многоквартирный дом будет построен вовремя и квартира в таком доме будет передана вам точно в срок, указанный в ДДУ – договоре долевого участия.

В данной статье речь пойдет именно о сроке строительства и передачи квартиры дольщику.

Срок по договору долевого участия является существенным условием договора. Это означает, что если застройщик обязан указать в договоре и согласовать с дольщиком при подписании договора срок, до которого дом будет построен и квартира будет передана дольщику.

Что произойдет, если застройщик не успевает вовремя?

Если застройщик нарушает сроки передачи дома (объекта строительства), то в таком случае у дольщика по договору возникает право требовать неустойку с застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (ч. 3 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Прим.: ставка рефинансирования в настоящее время составляет 8,25% (Указание Банка России от 13 сентября 2012 г. N 2873-У).

Более того, если еще при этом участником долевого строительства является физическое лицо то, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Ответственность застройщика за срыв сроков наступает со дня, следующего за днем, указанным в договоре о долевом участии в качестве срока передачи объекта.

Многолетняя практика юристов жилищного центра свидетельствует о том, что застройщики, в случае невозможности сдачи дома в установленные сроки, обращаются к дольщикам с предложением подписать дополнительное соглашение.

Указанное доп.соглашение, как правило, предусматривает отсрочку исполнения по сдаче дома и передачи квартиры дольщику.

В большинстве случаев дольщики принимают условия и подписывают доп.соглашения.

Между тем, в случае отказа от подобного подписания (а закон вовсе и не требует от дольщика подписывать подобные документы – ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), дольщик по закону имеет право воспользоваться гарантиями, предоставленными ему 214-ФЗ.

Итак, для начала стоит подготовить и вручить застройщику письменное уведомление, с предложением добровольно выплатить начисленную неустойку. В тексте такого предложения есть смысл сделать ссылки на соответствующие условия договора, а также на сам 214-ФЗ (ст.6 – срок передачи объекта).

Неустойка рассчитывается следующим образом:

Количество дней просрочки x 1/300 x 8,25 % x сумма договора.

Пример. Застройщик нарушил срок передачи объекта на 50 дней. Цена договора составляет 5 000 000 руб. Размер неустойки составит 137 500 руб. (50 дней x 1/300 x 0,0825 x 5 000 000 руб. x 2).

В случае отказа застройщика уплатить неустойку в добровольном порядке необходимо подготовить исковое заявление в суд.

Следует отметить, что указанное обращение в суде также повлечет для застройщика дополнительные расходы в виде оплату судебных расходов на услуги жилищных юристов и адвокатов (ст. 98, 100 ГПК РФ), а также дополнительные штрафы (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Кроме того, по указанной категории дел законом (ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1) предусмотрено также и взыскание морального вреда.

Более подробно с особенностями договора долевого участия по 214-ФЗ, начислением неустойки и своими полными правами вы можете ознакомиться в нашем офисе, в рамках очной юридической консультации, оказываемой нашими юристами и адвокатами по жилищному праву.