Признание права собственности на квартиру за дольщиком

На сегодняшний день возникает довольно много спорных нюансов между дольщиками и застройщиком.

Самым распространенным случаем нарушения является несвоевременная передача жилья дольщику (о том, как избежать долгостроя на первичном рынке недвижимости читайте здесь).

Однако в данной статье речь пойдет о еще более сложных случаях, когда свое право собственности по различным причинам дольщику оформить не удается.

Итак, одним из наиболее частых спорных вопросов является признание дольщиком своего права собственности на квартиру в фактически построенном, но не введенном в эксплуатацию доме.

Естественно, что деньги дольщиком уплачены, поэтому встает вопрос о признании за ним права собственности либо расторжения договора и возврата уплаченных средств.

Когда строительство дома фактически завершено, однако в эксплуатацию дом не введен, признать право собственности дольщику значительно проще, нежели в случае, когда строительство дома застройщиком заморожено (о надежных застройщиках Подмосковья мы упоминали в нашей статье – подробнее).

В данной ситуации возможно два способа судебной защиты:

подача иска о признании права собственности на квартиру;
подача иска о признании права требования на долю в «недостроенном доме» в праве общей долевой собственности;

В каждом конкретном случае выбор способа защиты прав индивидуален.

Признание права собственности на квартиру

Данный иск целесообразно подавать при наличии обмеров БТИ, так как в суде придется доказывать существование самого объекта, а также соответствие его характеристик как на объект недвижимого имущества.

При наличии обмеров БТИ суд направляет запрос о предоставлении технического паспорта, экспликации, сведений об адресе объекта и поэтажного плата здания (дольщику необходимо заявить ходатайство о предоставлении таких сведений еще на стадии подготовки дела к слушанию).

В большинстве случаев подготовленный судом запрос дольщик предъявляет в БТИ самостоятельно.

Если обмер завершенного объекта БТИ не производился, необходимо приложить дольщику максимум усилий для их проведения. В большинстве случаев это производится путем подачи дольщиком искового заявления в суд о понуждении заказчика (застройщика) принять все меры для получения обмеров. Когда дольщик получит обмеры БТИ на руки, только после этого подается иск о признании права собственности.

Здесь очень важен один момент.

Обмер квартиры производиться должен одновременно с принуждением застройщика о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При невозможности получить экспликацию, возникает небольшая сложность с решением вопроса о праве собственности на конкретный объект недвижимости, так как представляет невозможным доказать в судебном заседании наличие объекта с определенными характеристиками.

В такой ситуации лучше всего признавать в суде право собственности на долю в незаконченном объекте строительства.

Признание права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте

В случае, когда дом фактически построен, однако его в эксплуатацию не приняла государственная комиссия, то в судебном порядке возможно признать право собственности в таком доме на долю.

Так, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса России, к недвижимости (недвижимому имуществу) относятся объекты, которые прочно связаны с земельным участком, т.е. перемещение их невозможно без причинения им несоразмерного ущерба (объекты незавершенного строительства, здания и сооружения).

В связи с этим, объект незавершенного строительства (в частности, фактически построенный, однако не введенный в эксплуатацию объект жилого фонда) может рассматриваться в качестве недвижимого имущества лишь после того, как он будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства.

В подобной ситуации важно понимать, что в связи с отсутствием официального подтверждения окончания строительства объекта (ввода в эксплуатацию), право собственности признается только в судебном порядке.

Судебное решение

На основании судебного решения право собственности на долю в незавершенном объекте подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра (подробнее). После того, как кадастровая служба произведет необходимые обмеры квартиры и дом будет сдан в эксплуатацию, дольщику остается перерегистрировать право собственности с доли на квартиру.

Как видно из вышесказанного, признание дольщиком права собственности – дело довольно трудоемкое и хлопотное, требующее знаний всех юридических тонкостей и опыта.

Чтобы добиться признания права собственности в «недострое» или в готовом (но не введенном в эксплуатацию) объекте, потребуется помощь квалифицированного жилищного юриста, так как велик риск не только потратить время и потерять уплаченные застройщику денежные средства.